Ástandsskýrslur skulu fylgja söluyfirlitum alls íbúðarhúsnæðis, verði tillaga fimm þingmanna á Alþingi að frumvarpi og síðar lögum. Tillagan kveður á um að þeir sem útbúa þessar skýrslur verði ábyrgir fyrir göllum sem rýra verðmæti eignanna og þeir verði tryggðir með sjálfsábyrgðartryggingu. Tilgangurinn er að tryggja skaðleysi kaupenda og seljenda fasteigna þegar mistök þeirra leiða til bótaskyldu.
Jafnframt er lagt til að húsnæðiseigendur haldi viðhaldsdagbók, sem fylgi eigninni þegar hún er seld, ekki ósvipað smurbókum bifreiða. Þetta gæti að sögn flutningsmanns frumvarpsins, einnig orðið til þess að draga úr svartri atvinnustarfsemi.
„Þessi tillaga var næstum því samþykkt á þarsíðasta þingi. Ef umsagnirnar verða óbreyttar ætti að vera hægt að fá þetta mál í gegn núna,“ segir Björn Leví Gunnarsson, þingmaður Pírata, sem er fyrsti flutningsmaður tillögunnar, sem hefur í þrígang áður verið lögð fram á þinginu.
Komast hjá óþarfa deilumálum
Í greinargerð með tillögunni kemur fram að viðskipti með íbúðarhúsnæði séu afar vandasöm og þar sé jafnan um að ræða stærstu viðskipti sem einstaklingar og fjölskyldur taki þátt í á ævi sinni. Mikill hluti fjármuna fólks sé alla jafna undir. „Afar mikilvægt er að reglur um slík viðskipti auki fyrirsjáanleika og öryggi neytenda og dragi úr tjóni og óþörfum deilu- og dómsmálum. Þá er mikilvægt að koma í veg fyrir að fólk þurfi að þola íveru í heilsuspillandi húsnæði en nokkur vitundarvakning hefur orðið um þær hættur sem af því stafa. Hingað til hafa ekki verið gerðar teljandi úrbætur á þessu sviði,“ segir í greinargerðinni.
Í tillögunni er ráðherra iðnaðar-, ferðamála- og nýsköpunar falið að undirbúa nokkrar breytingar á lögum til að bæta stöðu neytenda í fasteignaviðskiptum. Lögð er áhersla á að ástand húsnæðis verði kunnugt öllum sem að viðskiptunum koma; kaupendum, seljendum og milliliðum. Með því megi draga verulega úr líkum á því að leyndir gallar komi upp „með tilheyrandi kostnaði fyrir kaupendur, seljendur og samfélagið“, eins og segir í greinargerðinni. Settar verði skýrar reglur um ábyrgð vegna galla sem ekki koma fram í ástandsskýrslum.
Margir taki út sömu eignina
Björn Leví bendir á að í dag tíðkist að væntanlegir kaupendur láti einhvern taka út eignina áður en hún er keypt. Oft gerist það í kjölfarið þess að tilboðsaðilinn hætti við kaupin. Þegar nýr hugsanlegur kaupandi leggi fram tilboð láti hann gera aðra ástandsskýrslu. Þá sé fyrri skýrsla honum ekki aðgengileg. Þannig séu stundum gerðar margar ástandsskýrslur fyrir sömu eignina í einu og sama söluferlinu. Í greinargerðinni segir að í þeim tilvikum þar sem eign sé eftirsótt geti myndast hvati til að láta kyrrt liggja að gera slíkar skýrslur. „Sem dæmi má nefna að þegar mikil eftirspurn er eftir húsnæði getur fyrirvari um ástandsskoðun fasteignar verið talið kauptilboði til frádráttar.“ Æskilegt sé að ástandsskýrsla sé meðal sölugagna.
Fátt að vanbúnaði
Björn Leví er nokkuð bjartsýnn á framgang málsins á yfirstandandi þingi. Hann segir að sú regla hafi tíðkast þegar líði að þinglokum að hver flokkur á þinginu fái að koma í gegn einu til tveimur málum, óháð mikilvægi þeirra. „Þegar allt kemur til alls snýst þetta um fjölda mála. Það þurfa allir flokkar að fá jafnmörg mál,“ útskýrir hann. Björn bendir á að málið sé nú komið í nefnd og hann telur líkur á að þetta geti gengið í gegn á yfirstandandi þingi, njóti málið forgangs. „Það virtust allir vera tilbúnir að afgreiða þetta úr nefnd á þarsíðasta þingi, en á endanum komust mjög fá þingmannamál í gegn.“
Hann segir að nú sé búið að lofa þingmönnum áherslubreytingum á starfi efnahags- og viðskiptanefndar. Meiri áhersla verði lögð á svokölluð þingmannamál. Ef ekki berist nýjar umsagnir við umrætt mál ætti nefndin að geta afgreitt það með nefndaráliti, án þess að kalla til gesti. „Þetta er gríðarlega mikilvægt mál og gott næsta skref í kjölfar þess að teknar voru upp rafrænar þinglýsingar. Ef fólk væri að vinna í þessu máli út frá efnislegum forsendum þess, þá ætti þetta að geta farið í gegn í vor,“ segir hann. Björn tekur þó fram að pólitíkin sé óútreiknanleg.
Smurbók heimilisins
Það felst að mati Björns ákveðið öryggi í því að vita hvar ábyrgðin liggur, ef gallar koma upp. Það sé einn stærsti kostur þess ef tillagan nær fram að ganga. Einnig sé með henni komið í veg fyrir tvíverknað, með því að láta þær ástandsskýrslur sem gerðar eru fylgja húsinu. Hann sér fyrir sér að það verði seljandans að greiða fyrir ástandsskoðunina, sem er þá gerð af viðurkenndum aðila, eins og áður hefur komið fram. „Hún fylgir þá bara með í útboðsgögnum. Ef einhver vill gera auka ástandsskoðun, þá er honum frjálst að gera það,“ útskýrir þingmaðurinn.
Hann segir að einnig sé mikilvægt að halda dagbækur um þau verk sem unnin eru í húsinu og að upplýsingar um þau fylgi þegar eignin er seld. „Þetta er ekkert mikið öðruvísi en smurbók í bílum. Nema fjárfesting í húsnæði er miklu stærri en í bílum.“
Björn nefnir líka þann kost að rafrænar viðhaldsbækur fyrir heimlin dragi úr hvata til að stunda svarta atvinnustarfsemi. „Þegar þú kaupir viðhaldsþjónustu af pípara eða múrara þá viltu fá það skráð í ástandsskýrslu heimilisins. Það eru verðmæti í þeirri vinnu seinna meir. Og ef þú ætlar að skrá þetta í smurbókina þá getur það ekki verið svart. Það verða að fylgja reikningar og kvittanir. Þetta er þess vegna líka aðgerð gegn svartri atvinnustarfsemi.“
Stórt skref stigið í neytendavernd
Kallað hefur verið eftir umsögnum frá ríflega 20 aðilum um tillöguna. Í umsögn Matsmannafélags Íslands kemur fram að það styðji eindregið markmið tillögunnar um að ástandsskýrslur fylgi söluyfirlitum íbúðarhúsnæðis. Félagið telur hins vegar ekki rétt að undanskilja nýjar fasteignir, eins og tillagan mælir fyrir um. „Því miður sýnir reynslan einnig, að nýjar fasteignir hér á landi hafa alls ekki alltaf reynst gallalausar.“
„Í lögunum er þó hvergi gerð krafa um þekkingu löggildra fasteignasala á byggingatækni og eru þeir því misjafnlega hæfir til þess að standa við þessa ábyrgð sína.“
Félagið bendir á að í lögum um fasteignasölu frá 2015 sé fasteignasalanum gert skylt að skrá ástand og eiginleika fasteigna sem séu í sölumeðferð. Hann beri lögum samkvæmt ábyrgð á því að þessar upplýsingar séu réttar. „Í lögunum er þó hvergi gerð krafa um þekkingu löggildra fasteignasala á byggingatækni og eru þeir því misjafnlega hæfir til þess að standa við þessa ábyrgð sína.“ Kröfur á hendur fasteignasala séu því afar óraunhæfar. „En með tilkomu sérhæfðra fagaðila sem ætlað er að skoða og meta ástand fasteigna eins og þingsályktunin hvetur til, verður stigið stórt skref í neytendavernd á fasteignamarkaði.“
Matsmannafélagið telur brýnt að ástandsskoðunin sé framkvæmd af óháðum fagaðilum sem hafi víðtæka þekkingu á mannvirkjagerð. Grundvallaratriði sé að framkvæmdin fylgi samræmdum matsaðferðum og að innihald þeirra sé samræmt. Slíkt kerfi hafi verið notað í Noregi í um 20 ára skeið. Félagið bendir á að ástandsskýrslur hafi verið ríkur þáttur í fasteignaviðskiptum hinum Norðurlöndunum um áratuga skeið.
Fasteignasalar styðja málið
Félag fasteignasala er á meðal þeirra sem skilaði umsögn um tillöguna á fyrri stigum. Í umsögninni kemur fram sú skoðun félagsins að mikilvægt sé að koma ástandsskýrslum í gagnið, en að þó þurfi að setja um það umgjörð sem styður við gæði skýrslnanna.
Fram kemur að ástandsskýrslur hafi lengi þekkst á Norðurlöndunum en þar hafi þær reyndar sætt nokkurri gagnrýni. Fasteignasalar og ýmis samtök neytenda vinni að úrbótum þannig að aðeins þeir sem hafi löggildingu til starfans geri ástandsskýrslur og að tryggingar séu að baki skýrslunum.
Fram kemur í umsögninni að slíkt séu grunnforsendur þess að svona fyrirkomulag eigi rétt á sér hér á landi. „Mikilvægt er að reyna að nálgast málin eins einfalt og kostur er. Í frumvarpi til laga um fasteignakaup á árinu 2002 var mælt fyrir um ástandsskýrslur en þau ákvæði tekin út í meðförum þingsins vegna óheyrilegs kostnaðar sem talið var að slíkar skýrslur myndu kosta vegna þeirra krafna er þær áttu að uppfylla,“ segir í umsögninni.
Tillagan í heild
Alþingi ályktar að fela ferðamála-, iðnaðar- og nýsköpunarráðherra að láta undirbúa lagafrumvarp sem feli í sér endurskoðun á lögum um sölu fasteigna og skipa, nr. 70/2015, lögum um fasteignakaup, nr. 40/2002, og þinglýsingalögum, nr. 39/1978, með eftirfarandi markmið að leiðarljósi:
a. að stuðla að því að ástandsskýrslur fylgi söluyfirlitum notaðra fasteigna sem ætlaðar eru til íbúðar,
b. að aðilar sem útbúa ástandsskýrslur vegna sölu fasteigna verði ábyrgir fyrir göllum sem rýra verðmæti þeirra svo nokkru varði og ekki voru tilgreindir í skýrslum þeirra og skuli hafa starfsábyrgðartryggingu sem tryggi skaðleysi kaupenda og seljenda fasteigna þegar mistök þeirra leiða til bótaskyldu,
c. að stuðla að því, án þess þó að gera það að beinni lagaskyldu, að eigendur fasteigna sem ætlaðar eru til íbúðar haldi viðhaldsdagbók sem sé færð rafrænt undir fastanúmeri eignar,
d. að hægt verði að ganga frá einföldum löggerningum á borð við umboð vegna sölu fasteignar, undirritun leigusamnings og kaupsamnings um fasteign rafrænt með notkun þjónustu á borð við island.is.
Texti / Baldur Guðmundsson
Myndir / Hákon Davíð Björnsson og úr safni
Athugasemdir